상가건물 임대차보호법이 개정됐습니다. 2013. 8. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법은 그 동안 적용 보증금액 한도로 인해 실질적으로 법의 보호를 받지 못하는 임차인들을 법의 보호 아래 두고 임차인의 지위를 강화하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 임대인과 임차인 모두가 개정된 상가건물 임대차보호법의 숙지를 통해 자신의 권리를 찾고, 계약과 갱신에 문제가 없으셨으면 합니다.

 

 

 

 

◇ 주요내용
가. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 함(안 제2조제3항 및 제10조의2 신설).
나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(안 제5조제7항부터 제9항까지 신설).
다. 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정함(안 제10조제1항제7호).
라. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).
마. 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(안 제14조제3항).

 

 

 

 

 

최근 바뀐 개정의 내용중 가장 주목해야할 부분은 법의 제2조 제3항입니다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의 2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13]

여기서 제10조의 내용은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 임차인의 갱신청구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 보증금액이 아무리 많다고 하더라도 임차인은 최초의 임대차시점부터 5년 동안 계약갱신청구권이 있다는 것인데, 이 법 조항이 적용되는 것에는 시적 한계가 있습니다. 바로 부칙에 의해 법의 적용시점이 제한되기 때문인데, 따라서 부칙을 주목해야 합니다.

 

부칙[2013.8.13 제12042호]

제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

부칙에 따르면 바뀐 법은 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 하고 있습니다. 그러나 여기에 해석의 함정이 존재합니다. 마치 부칙의 내용은 "이 법 시행 이전에 계약을 체결하였으나, 이 법 이행 이후 갱신을 할 수 있게 되는 경우에도 적용될 수 있다."고 해석되는 것 처럼 보입니다.

그리고, 실제 많은 전문가들이 위와 같이 해석하여 알려주는 일이 비일비재합니다.!!!!!!

 

 

 

 

 

그러나 이는 잘못된 해석입니다.

법의 취지는 이 법 시행 이후 계약이 체결되거나 갱신이 되어 새롭게 갱신하는 경우 계약갱신청구권을 인정하는 것입니다. 따라서, 이 법 시행 전 갱신청구권이 없는 임차인은 이 법 시행 이후 계약갱신청구권이 소급하여 발생하는 것이 아닙니다. 그러므로 이 법에 의해 보증금과 상관없이 계약갱신청구권이 인정되는 임차인은 '계약을 이 법 시행 이후 체결한 자', '갱신이 이 법 시행 이후 되었고, 다시 갱신 청구를 하는 자'입니다.

 

 

 

 

이 점을 유념하시고, 계약을 체결하고 갱신하신다면 많은 분쟁을 예방하실 수 있을 것입니다. 자영업자가 늘어나면서 상가건물의 사용과 수익, 계약과 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 분쟁의 소지가 있을 때에는 꼭 전문가와 상의하여 분쟁을 미리 차단하시고, 이와 관련하여 상담이 필요하시다면 언제든 찾아주시기 바랍니다.

 

 

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2015.02.09 05:00

주택임대차보호법에 의해 보호를 받는 대항력을 갖춘 임차인에 대해서는 이전에 알아보았습니다(http://songlaw.tistory.com/14). 그렇지만 주택임대차보호법에 보호를 받는다고 할지라도 실제 거주하고 있는 주택이 처분절차에 들어가게 되면 임차인들이 자신의 권리를 행사하지 않아 피해를 입는 경우가 종종 있습니다. 경매개시 결정 시 임차인이 취해야할 조치와 이와 관련된 잘못된 오해들에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

보통 채무자 소유의 주택은 강제경매개시결정이나 채권자들의 임의경매신청에 의해 처분될 수 있습니다. 이때 경매처분의 결과로 금원으로 환원된 재산에 대한 채권자들의 만족을 하기 위해서는 배당요구라는 절차를 거쳐야 합니다. 임차인 역시 임대인에 대해 보증금반환청구권을 가지고 있는 채권자로 배당요구를 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위를 말합니다. 배당에 참가하기 위하여는 배당요구를 하여야 하는 경우와 배당요구를 하지 않아도 되는 경우가 있습니다.

 

배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있는 채권자(민사집행법 제88조 제1항)

1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자

2) 경매개시결정등기 뒤에 가압류를 한 채권자

3) 민법이나 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 

ex) 3개월분 임금채권자를 비롯한 근로관계채권자, 국민건강보험료·산업재해보험료 채권자 등, 확정일자를 갖춘 주택·상가건물임차보증금 채권자

4) 주택임대차보호법상 임차인

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 제3조의 2

제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

 

대향요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 위 조항에 의해 임차주택의 현금화대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 하지만 앞서 살펴본 것과 같이 임차인은 배당요구해야 하므로 배당요구종기(통상 첫 매각기일 1월 이내) 까지 배당요구를 해야 합니다.

실무상 경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 개재에 의한여 주택임차인에게 통지서를 송부하여 배당요구하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하므로 배당요구 기간을 놓칠 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)에 대한 오해

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

통상 위 조항에 의해 많은 분들이 임차인이 자신의 임차보증금이 완전한 만족을 얻기 전에는 경락자에 대항하여 계속해서 임차주택에서 계약기간 만료까지 살 수 있다 오해하십니다. 하지만 위 조항은 선순위 근저당, 가압류, 압류, 강제경매기입등기, 담보가등기,(전세권 : ① 건물전체에 설정된 전세권, ② 최선순위 전세권, ③ 경매신청을 하거나, 배당요구를 할 것)가 전혀 없는 최선순위의 확정일자를 받은 임차권에 한하므로 그렇지 않은 임차권자는 배당요구를 하고 보증금 지급 시 퇴거해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구방법

임대차계약서 사본과 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고와 배당요구신청을 하면 됩니다. 보증금은 경략인의 인감증명서와 명도확인서, 임차인의 신분증과 계약서 등을 가지고 지급신청을 하면 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

위치

 

 

 

 

 

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2014.06.08 05:00

주택임대차보호법

전세값이 끝을 모르고 치솟고 공급과 수요의 불안정으로 주택시장의 앞날을 예측하지 못할만큼 불안함이 증폭되는 요즘 주택임대차보호법은 편안한 보금자리를 찾는 우리들에게 무엇보다 중요한 법률일 것입니다. 저 또한 임차인으로 살면서 불안한 지위를 지키고 권리를 찾기 위해 주택임대차보호법에 관해 늘 고민하고 생각해왔습니다. 이번엔 제가 생각하는 주택임대차보호법에 관해 이야기 해보고자 합니다.

 

주택임대차보호법 존재 이유

주택임대차보호법은 왜 존재하는 것일까요? 민법은 임대차 계약에 대해 규정을 하고 있습니다. 그러나 기본적으로 민법에서 계약은 동등한 당사자 간의 계약을 전제로 하고 있기 때문에 사회적, 경제적 사정으로 인한 실질적 불평등에 관해 침묵합니다. 집주인과 세입자 사이에 동등한 지위에 있다 할 수 없기 때문에 세입자의 입장에서 제정된 법률이 주택임대차보호법입니다. 임차인보호법이라 할 수 있죠. 따라서 주택임대차보호법은 임차인을 위한 여러 규정들이 있는데 간략히 살펴보도록 하겠습니다.

 

주택임대차의 존속기간

주택임대보호법은 주택임대차 계약 당시 기간의 정함이 없거나 또는 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 하고 있습니다.  이러한 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 그러나 임차인이 스스로 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다 주장하는 것을 얼마든지 가능합니다. 그렇다면 1년을 계약했지만 2년을 주장하고 싶을 때는 어떨까요?

민법에 기본 원칙 중에는 '금반언의 원칙'이라는 것이 있습니다. 쉽게 말해 '말 바꾸지 마라'인데요. 임차인이 스스로 1년으로 임차기간을 희망하여 계약하면 임대인 역시 1년 계약에 관한 신뢰가 발생합니다. 나중에 심정의 변경으로 인하여 2년 계약을 주장하는 것은 임차인이 말을 바꾼 것이 되는 것입니다. 그러나 임대차보호법은 2년 계약을 간주하는 것입니다. 임대차계약 동시에 2년은 보장되는 것이지요. 따라서 언제든지 2년까지는 주장이 가능합니다.

 

주택임대차보호법에서 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 못한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말합니다. 묵시적 갱신의 경우에 임대차 기간은 2년이 됩니다. 그러나 앞서 설명하였듯이 임차인이 계약을 1년으로 하는 경우, 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다. 정확히 얘기하자면, 1년으로 한 경우, 주택임대차보호법은 2년을 그 계약기간으로 보는데, 이를 이용하여 임차인이 1년 계약을 했음을 이유로 1년 계약 만료 1개월까지 임대인이 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되었음을 주장할 수도 있으며 임대인이 1년 계약 만료 6개월부터 1개월까지 계약 변동에 관한 통지를 하였다고 하더라도, 임차인이 다시 계약기간이 2년임을 이유로 그 통지는 효력이 없다 주장할 수 있어 임대인의 지위가 불안해지기 때문입니다.

이러한 경우에는 묵시적 갱신은 2년을 기준으로 이루어져야 하는 것이고 가사, 1년의 계약기간이 지난 이후 이루어진다고 하더라도 이는 주택임대차보호법 상 2년의 기간 연장이 아닌 민법상 기간의 정함이 없는 갱신으로 보아야 합니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결 참조).  

 

주택임대차보호법에서 차임인상 제한

주택임대차보호법은 차임인상을 제한하고 있습니다. 현재 5%로 차임 증액 청구를 제한하고 있지만 이는 임대차계약 기간 중의 제한으로 기간 만료 후 재계약 당시에는 적용되지 않습니다. 따라서 임대인이 계약 만료 전 세를 올려달라고 하는 것은 그 금액이 어떻게 되든 어쩔 수 없는 것입니다. 향후 이에 관해서도 주택임대차보호법에 규정이 생길 필요성이 있을 것입니다.

 

주택임대차보호법에 관해 짧게 다루어보았습니다. 앞으로도 이 지면을 통해 구체적인 사례와 내용에 관해 알찬 정보를 제공하도록 하겠습니다. 이와 관련하여 문제가 있으시거나 분쟁이 발생하셨다면 언제든지 연락해주시기 바랍니다.

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2014.03.07 13:18

상가임대차보호법

 

상가임대차보호법에 관하여 주택임대차보호법 보다 먼저 글을 쓰는 것은 주택임대차보호법에 비해 보호범위가 좁고 적용대상 또한 한정되기 때문에 더욱 주의를 요하는 법이기 때문입니다. 상가임대차보호법은 주택임대차보호법에 따라 상가건물의 경우에도 임차인의 지위를 보호해야한다는 강력한 요구에 의해 제정되었습니다. 따라서 기본적 구조는 주택임대차보호법과 다를 것이 없습니다. 다만 몇가지 차이점이 있기에 아래서 상가임대차보호법만의 특성에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

상가임대차보호법이 적용되는 건물은 아마 위 사진 속에 화려한 불빛을 뽐내는 건물 중에는 존재하지 않을 겁니다. 상가건물임대차보호법은 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않기 때문입니다.  
2014. 1. 1. 부터 시행되는 시행령에 따르면

1. 서울특별시 : 4억원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 3억원

3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억 4천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억 8천만원

을 초과하지 않을 경우에만 상가임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 서울 중심의 상가건물에 상가임대차보호법이 적용되기는 힘들겠죠^^;;;

 

 

상가임대차보호법 상 대항력 요건과 효과

상가임대차보호법이 적용되는 보증금 내라 할지라도 상가임대차보호법이 적용되고 대항력을 갖추기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다. 우선 ㉠ 건물을 인도받아야 하고 ㉡ 사업자등록을 신청해야 합니다. 이 요건을 갖춘 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖출 수 있습니다. 이와 같은 요건을 갖추고 대항력이 있는 임차인이라면 임차건물 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되고, 관할세무서장으로부터 확정일자까지 받게 되는 경우 건물경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 주택임대차보호법과 같이 소액보증금에 관한 최우선변제권이 있음은 물론입니다.

 

 

상가임대차보호법 상 계약갱신 요구

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 중요한 것은 계약갱신입니다. 상가를 임차하여 자영업을 하는 업주의 경우, 사업을 개시한 자리가 매우 중요하기 때문에 그곳에서 일정 기간동안 사업을 하며 얻은 단골, 지리적 이점 등이 모두 사업 수단에 해당하기 때문에 일방적인 임대인의 퇴거 요구나 짧은 계약기간 만료로 인하여 다른 곳으로 사업장을 옮기게 되는 것은 큰 타격이 아닐 수 없습니다. 따라서 무엇보다 임대차 계약기간 갱신은 중요합니다.

 

원칙적으로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 일정한 사유가 없는 한, 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 일정한 사유란

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

를 말합니다. 

 

 

이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최최의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는데, 여기서 말하는 최초의 임대차 기간이란 상가건물임대차보허법 시행 이후 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 말하는 것이므로 주의해야 합니다. 

 

상가임대차와 관련하여 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 차임과 보증금, 원상회복의무와 계약당시 매수청구권 포기 약정에 관한 다툼 등 자영업자가 많아질 수록 이런 문제는 늘어나고 있습니다. 이와 관련하여 고민이 있으시거나 법률적인 설명, 사건의 해결을 원하시면 언제든 저에게 연락주십시오.

 

 


 

 

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2014.03.05 19:44
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