주택임대차보호법

전세값이 끝을 모르고 치솟고 공급과 수요의 불안정으로 주택시장의 앞날을 예측하지 못할만큼 불안함이 증폭되는 요즘 주택임대차보호법은 편안한 보금자리를 찾는 우리들에게 무엇보다 중요한 법률일 것입니다. 저 또한 임차인으로 살면서 불안한 지위를 지키고 권리를 찾기 위해 주택임대차보호법에 관해 늘 고민하고 생각해왔습니다. 이번엔 제가 생각하는 주택임대차보호법에 관해 이야기 해보고자 합니다.

 

주택임대차보호법 존재 이유

주택임대차보호법은 왜 존재하는 것일까요? 민법은 임대차 계약에 대해 규정을 하고 있습니다. 그러나 기본적으로 민법에서 계약은 동등한 당사자 간의 계약을 전제로 하고 있기 때문에 사회적, 경제적 사정으로 인한 실질적 불평등에 관해 침묵합니다. 집주인과 세입자 사이에 동등한 지위에 있다 할 수 없기 때문에 세입자의 입장에서 제정된 법률이 주택임대차보호법입니다. 임차인보호법이라 할 수 있죠. 따라서 주택임대차보호법은 임차인을 위한 여러 규정들이 있는데 간략히 살펴보도록 하겠습니다.

 

주택임대차의 존속기간

주택임대보호법은 주택임대차 계약 당시 기간의 정함이 없거나 또는 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 하고 있습니다.  이러한 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 그러나 임차인이 스스로 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다 주장하는 것을 얼마든지 가능합니다. 그렇다면 1년을 계약했지만 2년을 주장하고 싶을 때는 어떨까요?

민법에 기본 원칙 중에는 '금반언의 원칙'이라는 것이 있습니다. 쉽게 말해 '말 바꾸지 마라'인데요. 임차인이 스스로 1년으로 임차기간을 희망하여 계약하면 임대인 역시 1년 계약에 관한 신뢰가 발생합니다. 나중에 심정의 변경으로 인하여 2년 계약을 주장하는 것은 임차인이 말을 바꾼 것이 되는 것입니다. 그러나 임대차보호법은 2년 계약을 간주하는 것입니다. 임대차계약 동시에 2년은 보장되는 것이지요. 따라서 언제든지 2년까지는 주장이 가능합니다.

 

주택임대차보호법에서 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 못한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말합니다. 묵시적 갱신의 경우에 임대차 기간은 2년이 됩니다. 그러나 앞서 설명하였듯이 임차인이 계약을 1년으로 하는 경우, 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다. 정확히 얘기하자면, 1년으로 한 경우, 주택임대차보호법은 2년을 그 계약기간으로 보는데, 이를 이용하여 임차인이 1년 계약을 했음을 이유로 1년 계약 만료 1개월까지 임대인이 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되었음을 주장할 수도 있으며 임대인이 1년 계약 만료 6개월부터 1개월까지 계약 변동에 관한 통지를 하였다고 하더라도, 임차인이 다시 계약기간이 2년임을 이유로 그 통지는 효력이 없다 주장할 수 있어 임대인의 지위가 불안해지기 때문입니다.

이러한 경우에는 묵시적 갱신은 2년을 기준으로 이루어져야 하는 것이고 가사, 1년의 계약기간이 지난 이후 이루어진다고 하더라도 이는 주택임대차보호법 상 2년의 기간 연장이 아닌 민법상 기간의 정함이 없는 갱신으로 보아야 합니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결 참조).  

 

주택임대차보호법에서 차임인상 제한

주택임대차보호법은 차임인상을 제한하고 있습니다. 현재 5%로 차임 증액 청구를 제한하고 있지만 이는 임대차계약 기간 중의 제한으로 기간 만료 후 재계약 당시에는 적용되지 않습니다. 따라서 임대인이 계약 만료 전 세를 올려달라고 하는 것은 그 금액이 어떻게 되든 어쩔 수 없는 것입니다. 향후 이에 관해서도 주택임대차보호법에 규정이 생길 필요성이 있을 것입니다.

 

주택임대차보호법에 관해 짧게 다루어보았습니다. 앞으로도 이 지면을 통해 구체적인 사례와 내용에 관해 알찬 정보를 제공하도록 하겠습니다. 이와 관련하여 문제가 있으시거나 분쟁이 발생하셨다면 언제든지 연락해주시기 바랍니다.

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2014.03.07 13:18