주택임차인의 배당참여와 효과

주택임대차보호법에 의해 보호를 받는 대항력을 갖춘 임차인에 대해서는 이전에 알아보았습니다(http://songlaw.tistory.com/14). 그렇지만 주택임대차보호법에 보호를 받는다고 할지라도 실제 거주하고 있는 주택이 처분절차에 들어가게 되면 임차인들이 자신의 권리를 행사하지 않아 피해를 입는 경우가 종종 있습니다. 경매개시 결정 시 임차인이 취해야할 조치와 이와 관련된 잘못된 오해들에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

보통 채무자 소유의 주택은 강제경매개시결정이나 채권자들의 임의경매신청에 의해 처분될 수 있습니다. 이때 경매처분의 결과로 금원으로 환원된 재산에 대한 채권자들의 만족을 하기 위해서는 배당요구라는 절차를 거쳐야 합니다. 임차인 역시 임대인에 대해 보증금반환청구권을 가지고 있는 채권자로 배당요구를 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위를 말합니다. 배당에 참가하기 위하여는 배당요구를 하여야 하는 경우와 배당요구를 하지 않아도 되는 경우가 있습니다.

 

배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있는 채권자(민사집행법 제88조 제1항)

1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자

2) 경매개시결정등기 뒤에 가압류를 한 채권자

3) 민법이나 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 

ex) 3개월분 임금채권자를 비롯한 근로관계채권자, 국민건강보험료·산업재해보험료 채권자 등, 확정일자를 갖춘 주택·상가건물임차보증금 채권자

4) 주택임대차보호법상 임차인

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 제3조의 2

② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

 

대향요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 위 조항에 의해 임차주택의 현금화대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 하지만 앞서 살펴본 것과 같이 임차인은 배당요구해야 하므로 배당요구종기(통상 첫 매각기일 1월 이내) 까지 배당요구를 해야 합니다.

실무상 경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 개재에 의한여 주택임차인에게 통지서를 송부하여 배당요구하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하므로 배당요구 기간을 놓칠 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)에 대한 오해

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

통상 위 조항에 의해 많은 분들이 임차인이 자신의 임차보증금이 완전한 만족을 얻기 전에는 경락자에 대항하여 계속해서 임차주택에서 계약기간 만료까지 살 수 있다 오해하십니다. 하지만 위 조항은 선순위 근저당, 가압류, 압류, 강제경매기입등기, 담보가등기,(전세권 : ① 건물전체에 설정된 전세권, ② 최선순위 전세권, ③ 경매신청을 하거나, 배당요구를 할 것)가 전혀 없는 최선순위의 확정일자를 받은 임차권에 한하므로 그렇지 않은 임차권자는 배당요구를 하고 보증금 지급 시 퇴거해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구방법

임대차계약서 사본과 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고와 배당요구신청을 하면 됩니다. 보증금은 경략인의 인감증명서와 명도확인서, 임차인의 신분증과 계약서 등을 가지고 지급신청을 하면 받을 수 있습니다.