상가건물 임대차보호법이 개정됐습니다. 2013. 8. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법은 그 동안 적용 보증금액 한도로 인해 실질적으로 법의 보호를 받지 못하는 임차인들을 법의 보호 아래 두고 임차인의 지위를 강화하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 임대인과 임차인 모두가 개정된 상가건물 임대차보호법의 숙지를 통해 자신의 권리를 찾고, 계약과 갱신에 문제가 없으셨으면 합니다.

 

 

 

 

◇ 주요내용
가. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 함(안 제2조제3항 및 제10조의2 신설).
나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(안 제5조제7항부터 제9항까지 신설).
다. 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정함(안 제10조제1항제7호).
라. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).
마. 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(안 제14조제3항).

 

 

 

 

 

최근 바뀐 개정의 내용중 가장 주목해야할 부분은 법의 제2조 제3항입니다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의 2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13]

여기서 제10조의 내용은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 임차인의 갱신청구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 보증금액이 아무리 많다고 하더라도 임차인은 최초의 임대차시점부터 5년 동안 계약갱신청구권이 있다는 것인데, 이 법 조항이 적용되는 것에는 시적 한계가 있습니다. 바로 부칙에 의해 법의 적용시점이 제한되기 때문인데, 따라서 부칙을 주목해야 합니다.

 

부칙[2013.8.13 제12042호]

제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

부칙에 따르면 바뀐 법은 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 하고 있습니다. 그러나 여기에 해석의 함정이 존재합니다. 마치 부칙의 내용은 "이 법 시행 이전에 계약을 체결하였으나, 이 법 이행 이후 갱신을 할 수 있게 되는 경우에도 적용될 수 있다."고 해석되는 것 처럼 보입니다.

그리고, 실제 많은 전문가들이 위와 같이 해석하여 알려주는 일이 비일비재합니다.!!!!!!

 

 

 

 

 

그러나 이는 잘못된 해석입니다.

법의 취지는 이 법 시행 이후 계약이 체결되거나 갱신이 되어 새롭게 갱신하는 경우 계약갱신청구권을 인정하는 것입니다. 따라서, 이 법 시행 전 갱신청구권이 없는 임차인은 이 법 시행 이후 계약갱신청구권이 소급하여 발생하는 것이 아닙니다. 그러므로 이 법에 의해 보증금과 상관없이 계약갱신청구권이 인정되는 임차인은 '계약을 이 법 시행 이후 체결한 자', '갱신이 이 법 시행 이후 되었고, 다시 갱신 청구를 하는 자'입니다.

 

 

 

 

이 점을 유념하시고, 계약을 체결하고 갱신하신다면 많은 분쟁을 예방하실 수 있을 것입니다. 자영업자가 늘어나면서 상가건물의 사용과 수익, 계약과 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 분쟁의 소지가 있을 때에는 꼭 전문가와 상의하여 분쟁을 미리 차단하시고, 이와 관련하여 상담이 필요하시다면 언제든 찾아주시기 바랍니다.

 

 

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2015.02.09 05:00