상가임대차보호법

 

상가임대차보호법에 관하여 주택임대차보호법 보다 먼저 글을 쓰는 것은 주택임대차보호법에 비해 보호범위가 좁고 적용대상 또한 한정되기 때문에 더욱 주의를 요하는 법이기 때문입니다. 상가임대차보호법은 주택임대차보호법에 따라 상가건물의 경우에도 임차인의 지위를 보호해야한다는 강력한 요구에 의해 제정되었습니다. 따라서 기본적 구조는 주택임대차보호법과 다를 것이 없습니다. 다만 몇가지 차이점이 있기에 아래서 상가임대차보호법만의 특성에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

상가임대차보호법이 적용되는 건물은 아마 위 사진 속에 화려한 불빛을 뽐내는 건물 중에는 존재하지 않을 겁니다. 상가건물임대차보호법은 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않기 때문입니다.  
2014. 1. 1. 부터 시행되는 시행령에 따르면

1. 서울특별시 : 4억원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 3억원

3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억 4천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억 8천만원

을 초과하지 않을 경우에만 상가임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 서울 중심의 상가건물에 상가임대차보호법이 적용되기는 힘들겠죠^^;;;

 

 

상가임대차보호법 상 대항력 요건과 효과

상가임대차보호법이 적용되는 보증금 내라 할지라도 상가임대차보호법이 적용되고 대항력을 갖추기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다. 우선 ㉠ 건물을 인도받아야 하고 ㉡ 사업자등록을 신청해야 합니다. 이 요건을 갖춘 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖출 수 있습니다. 이와 같은 요건을 갖추고 대항력이 있는 임차인이라면 임차건물 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되고, 관할세무서장으로부터 확정일자까지 받게 되는 경우 건물경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 주택임대차보호법과 같이 소액보증금에 관한 최우선변제권이 있음은 물론입니다.

 

 

상가임대차보호법 상 계약갱신 요구

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 중요한 것은 계약갱신입니다. 상가를 임차하여 자영업을 하는 업주의 경우, 사업을 개시한 자리가 매우 중요하기 때문에 그곳에서 일정 기간동안 사업을 하며 얻은 단골, 지리적 이점 등이 모두 사업 수단에 해당하기 때문에 일방적인 임대인의 퇴거 요구나 짧은 계약기간 만료로 인하여 다른 곳으로 사업장을 옮기게 되는 것은 큰 타격이 아닐 수 없습니다. 따라서 무엇보다 임대차 계약기간 갱신은 중요합니다.

 

원칙적으로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 일정한 사유가 없는 한, 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 일정한 사유란

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

를 말합니다. 

 

 

이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최최의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는데, 여기서 말하는 최초의 임대차 기간이란 상가건물임대차보허법 시행 이후 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 말하는 것이므로 주의해야 합니다. 

 

상가임대차와 관련하여 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 차임과 보증금, 원상회복의무와 계약당시 매수청구권 포기 약정에 관한 다툼 등 자영업자가 많아질 수록 이런 문제는 늘어나고 있습니다. 이와 관련하여 고민이 있으시거나 법률적인 설명, 사건의 해결을 원하시면 언제든 저에게 연락주십시오.

 

 


 

 

by 신뢰할 수 있는 송변호사 2014.03.05 19:44
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