상속 증여 재산 중 부동산의 평가방법

앞서 상속세나 증여세를 부과하기 위한 대상재산의 시가평가 방법을 설명하였습니다. 그러나 평가의 원칙에 따를 때 그 시가를 평가할 수 없는 경우가 있으며, 판례는 이를 상속이나 증여개시 당시까지 목적물이 처분된 일이 없고 별도로 감정가격도 존재하지 않는 경우를 의미한다 설시한바 있습니다.  시가를 평가할 수 없는 경우에는 법정평가방법에 따라 그 가치를 평가하게 되는데 이중 부동산의 평가방법에 관해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

토지 평가

토지의 평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(평가기준일 현재 고시된 개별공시지가)에 의해 이루어집니다. 개별공시지가가 없는 경우에는 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 국토교통부장관이 제공하는 토지가격비준표에 따라 그 가격을 결정하게 됩니다.

 

 

 

 

 

건물 평가

건물의 평가는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액(국세청 기준시가)에 의하되, 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(부수토지 포함)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정, 고시한 가액으로 평가합니다(법 제61조 제1항 제2, 3호).

 

국세청장이 해당 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

 

 

 

 

주택은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격에 의하지만 개벽주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 합니다.

 

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액
가. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조·용도·이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
나. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
2. 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

 

 

 

 

 

실제 이와 같은 계산은 매우 복잡하고, 기획재정부령과 다른 법률에 따른 평가방법이 그 기준이 되기 때문에 과세가 된 이후에도 그 근거와 명확성을 확인하기가 쉽지 않습니다. 이에 대해서는 전문가와의 상의를 통해 적법한 과세 존부를 판단하고 이에 대응하는 것이 옳은 방법일 것입니다.